アパート経営で経費に含まれる資金の用途は？経費計上の勘所も解説

アパート経営のような不動産投資では、所得税の課税額を抑えるためには経営で発生したコストの経費計上が欠かせません。

一方で「何が経費として扱えるのか」については、曖昧に認識されているケースも多々あります。

今回は、そのようなアパート経営における経費の考え方や、経費として計上できる使途について紹介します。

 

アパート経営における経費の考え方

アパート経営で経費として認められるのは「アパート経営に直接関係がある使途」のみです。

例えば共用スペースの光熱費や物件の修繕費、入居者を募るための広告宣伝費などです。

さらには、固定資産税や不動産所得税など、アパート経営に関わる税金全般も経費として計上可能です。

 

アパート経営に得られる不動産所得から、各種経費を差し引いて確定申告を行うことで、所得税額を抑えられます。

 

なお、アパート経営の経費として扱えるかどうか判断に迷った場合は、税理士などの外部専門家に判断を仰ぎましょう。

 

アパート経営で経費として計上できる用途

 

各種税金

前述の通り、アパート経営に関係する税金の支払金は、経費として計上できます。

代表的なものとしては固定資産税や不動産所得税ですが、アパート経営初年度は物件取得に関する印紙税や登録免許税なども計上できます。

 

アパート経営を行っている最中に発生する税金について、詳しくは下記の記事でも解説していますので、合わせてご確認ください。

 

アパート経営を行っていると発生する税金とは？｜計算や節税の方法を紹介

 

アパートの減価償却費

アパート経営では、物件取得費を減価償却した場合も、経費として申請可能です。

 

減価償却とは物件の取得にかかった費用について、その年だけで経費計上するのではなく、法的に定められた耐用年数に分散させる方法で、これにより所得税額をおさえられます(※1)。

 

維持管理費

物件の清掃費や管理会社へ支払う管理費用といった、維持管理のための費用も経費として扱えます。そのほかにも、共用部分の点検費用や外壁の塗装費用なども同様です。

 

修繕費

修繕費が必要になるのは、退去者が発生した場合や、エアコンや水回りといった物件設備が破損した場合となります。ただし、修繕費と言っても物件価値を高めるための「資本的支出」については、新たに手を加えた部分の耐用年数に応じて減価償却を行います。

 

資本的支出の代表例としては耐震補強や防水加工、屋根の張り替えなどです。

 

入居者募集のための広告宣伝費

アパートでは空室が発生するたびに入居者を募る必要がありますが、その際に発生する広告宣伝費も、確定申告の際に不動産所得から差し引けます。

 

多くは不動産会社に依頼すると思われますが、自分で集客するためにパンフレットやチラシなどを作成した場合も広告宣伝費として扱って問題ありません。

 

各種保険料

アパート経営では火災保険や地震保険などの損害保険に加入しますが、こういったアパート関連の保険料も経費として計上可能です。なお、数か年契約の保険料については、1年単位に割って毎年費用として帳簿に残します。

 

ローンの利息部分

アパート経営を始めるにあたってアパートローンの金融商品を利用していた場合、毎月支払う返済額の利息分も経費として扱えます。なお、これが該当するのはアパート取得後に支払う利息分のみです。

 

通信費

管理会社や入居者とやり取りするために必要な電話代やインターネット通信費、郵送費などについても、経費として認められるケースがあります。

 

ただし、そのためにはアパート経営で使った分と、プライベートで使った分とをしっかりを分けておかなければなりません。その際に求められる考え方については後述します。

 

仲介手数料

アパート経営初期において、物件を購入する際に不動産会社に仲介していた場合は、不動産会社へ仲介手数料を支払うことになりますので、この費用についてもしっかりと経費として計上しましょう。

 

司法書士などへの報酬

これは特にアパート経営初期に多いのですが、税理士などの専門家に資料の作成などを依頼した場合に支払う報酬も経費として扱えます。専門家に依頼するケースとしては、投資活動初期以外にも、毎年の確定申告や売却などのタイミングも考えられます。

 

立ち退き料

家賃の滞納やトラブルを頻発する入居者については、立ち退き対応が必要になる可能性が懸念されます。立ち退き料とは、この際に必要になる経費です。

 

青色従事者への給与

「5棟10室以上」のアパートを事業者として経営し青色申告を行っているなら、家族などにアパートの雑務を手伝ってもらった対価として支払う給与についても、経費に換算できます。

 

書籍代

アパート経営では、必要なノウハウ・知識を得るために書籍を購入したり、専門誌を購読したりするケースもあると思われます。そういった費用も、経費として認められますので、忘れず領収書を控えておきましょう。

 

接待交際・交通費

アパート経営に関係のある人と交流するための接待交際費や交通費などについても、経費として扱うことが可能です。一方で、交際費や交通費を多く計上しすぎていると、確定申告の際に税務署のチェックが入る可能性がある点については留意が必要です。

 

事務用品費

細かい金額ではありますが、帳簿をつけるためのノートや筆記用具などの事務用品も、アパート経営上必要であると認められれば経費にできます。

 

アパート経営で経費として計上できない用途

アパート経営で経費として扱える用途は多々あるものの、「ローンの元金」「アパート経営と関係のない税金」などは、経費としては扱えません。　　

 

アパートローンなどを利用した場合、利息部分については経費として扱えると前述しましたが、元本部分に対する支払いは計上できません。これは“借りたお金を返しているだけ”として扱われることが原因となります。

 

本業の所得税や法人税といった、不動産投資と関係のない税金についても同様です。

 

曖昧な場合は家事按分を行おう

前述した通信費のように、経費として計上できるかどうか曖昧な用途は多々存在します。例えば、パソコンやスマートフォンなど、アパート経営とプライベートの双方で使用するものにかかる費用です。

 

そういったケースでは「家事按分」という計算方法を使います。家事按分を使った計算では、アパート経営における利用割合と、プライベートでの利用割合とを分けて勘案して、アパート経営で使ったとされる部分のみを経費として申請します。

 

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まとめ

アパート経営では非常に幅広い用途の資金使途が経費として認められるため、確定申告の際に漏れなくすべてを計上すれば、大幅に所得税額を抑えられます。

 

一方で、アパート経営とプライベートの双方で使用する費用については、家事按分を用いて計算する必要がありますので、やや計上が手間になってしまいます。

 

そのほかにも、アパート経営にかかる経費として計上できるかどうか曖昧な使途もあるかと思われますので、領収書をとるなどして細かく記録を残すようにしましょう。

 

参考：

※1

国税庁「減価償却のあらまし」

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2100.htm,(2022/05/31)