FIRE（Financial Independence経済的自立/ Retire Early 早期退職）。
仕事をせずとも資産収入だけで生活できるというまさに本業収入に頼らない、「経済的自立」を指します。
最近では、このFIREを目指す人が増えてきていることは
都心部の書店のビジネス本コーナーの前に立てばお分かりいただけると思います。
しかしFIREというと一部の高所得者しか見ることができない夢。
一般会社員の自分には到底無理だと感じる方も多いのではないでしょうか。
確かにFIREには多くの資金が必要となります。
一般的な会社員よりも、会社役員や医師などの高所得者にしか縁のない話にも思えますが、
実は一般会社員こそFIREを目指すにはもってこいの職業なのです。
一般会社員がFIREを目指す方法として有力なのがズバリ「不動産投資」。
会社員は社会的信用が高いというのが不動産投資での大きな鍵となります。
この信用を活かしてローンを使えば、少ない自己資金で大きな投資ができます。
家賃収入で生活費を賄うことができるので、老後の資金に対する不安からも解放されるでしょう。
そして最近ではコロナウィルスの拡大により様々な事業が影響を受けているのは言うまでもない事実ですが、
このコロナをきっかけに家の家賃が安くなったという方はおそらくいらっしゃらないと思います。
居住用物件の家賃収入は環境による影響を受けることが少なく安定しているため
不動産投資はFIREを目指す投資家かから今まさに注目を集めています。
目次
不動産投資のリスクを知ろう
もちろん、投資には一定のリスクが伴います。
空室、自然災害、賃料不払いなどのリスクに備えることは非常に重要です。
リスク1 「空室リスク」
不動産投資を行う際のリスクとして1番先に浮かぶものとしては、空室リスク。
入居者なくして家賃収入は得られません、空室によりFIREを実現するための計画が崩れてしまいます。
ヘッジする方法としては「人口が増加している地域の物件を選ぶ」。
日本は現在、人口減少期に入っているため人口が減少傾向にあるのは仕方のないことですが、
ターゲットとなる層の人口動向に目をつけてみてください。
人口が増加している、または特に変化がない場所がいいでしょう。
ですが、ただ人口が増えていればいいというものではありません。
賃貸物件の供給量もここでは大きな鍵となります。
例えば2０〜３０代の人口が増加しているのに単身者向けの物件が少ないエリアなどは、
投資脳で考えれば競合が少なく有利であることがわかります。
もし競合があればIoTを導入するなどして、物件の差別化を図ってみるのもヘッジとなります。
今やネットでお部屋探しをする入居者も多いので、IoTはネット上でも注目を集めるポイントとなります。
リスク２ 「 借入れリスク」
ほとんどの場合不動産投資にローンは必須です。
借入れが比較的小さく、少ない自己資金で始められるワンルームマンションは、
不動産投資の中でも特に供給も多く情報が溢れているため、不動産投資を考えている方の多くの方の
目に触れていることでしょう。
中でも中古の区分マンションは供給も多いため、
不動産投資というと「中古マンション」を検討する方も多いのではないでしょうか。
ワンルームマンションの特徴としては、ローン完済後に家賃収入が入るということ。
それまでは基本的にマイナスのキャッシュフローで進んでいきます。
売りにしているのは都心部に多いことから好立地であること、
初期費用や価格帯が比較的安価で手が出しやすいというところです。
ただ、経済的自立を目指すのであれば、マイナスのキャッシュフローのものを選ぶのはお門違いです。
抑えておきたい不動産投資５つのポイント
不動産投資でFIREをするためのポイントとしては、
- 一棟物件を所有すること
- 不動産投資と他の投資を掛け合わせてスケールメリットを活かす
- 金融機関からの評価が高い物件を購入する
- 利回りの高い物件を選ぶ
- リスクを加味したシミュレーションを作る
これらの点は、不動産投資運用の幅を広げることを目的としたものとほぼ同じです。
ただし、この「FIRE成功のための5つのポイント」はあくまでも理論であり、
ワンルームマンションでFIRE達成に成功したケースや、
株式や投資信託だけでFIRE達成を成し遂げたというケースもあります。
ただワンルームマンションで成功するのであればかなりの資産と時間を費やすこととなります。
物件の数も2、３軒程度の所有ではFIREは不可能です。
数十軒の所有と繰上げ返済などの条件が必須となる場合がほとんどです。
買う時にかかるお金は小さくても、買ってから出ていくお金は大きいのがワンルームマンション。
それに対してCFの出る一棟ものは、2、３棟の所有で今使っている大体の生活費は稼いでくれます。
しかも物件のCFだけでローンの返済も可能です。
つまり買ってから出ていくお金が小さく、入ってくるお金は大きい。
このことから不動産投資を取り入れてFIREを目指すのであれば、
一棟ものを買うというのが1番の近道となります。
不動産投資の成功例・失敗例
不動産投資はFIREを目指す会社員にはぴったりの投資ではありますが、
取り組み方や買う物件によって「成功するか」または「失敗するか」の分け目となります。
株式・投資信託と組み合わせて効果を上げる
株式や投資信託でFIREを達成するケースは、
不動産投資と組み合わせて投資するというのが、ポイントとなります。
実家暮らしの方など特に支出を抑えられる方であれば収入の大半を株式投資や投資信託に回し、
増えた資産をさらに米国株で増やす、増えた資産を活用して不動産投資に回す。
というようにスケールメリットを活かしてFIRE達成までの時間をどんどん短縮するという戦法を取り、
成功した方もいました。
不動産ででたCFを株式に、不動産と株式・投資信託で増えた資産を次の不動産の頭金に。
という形でどんどん拡大していくのです。
FIRE達成を目指す人の多くは現実的に20〜30年を達成目標としていますが、
この場合10年以内に達成できる可能性が高まります。
実際にこの方法でFIREされた人は2017年〜2021年の約5年間という速さで達成されています。
不動産投資で失敗する場合
ここまでは不動産投資を活用してFIRE達成に成功した事例をご紹介しましたが、
ここからは失敗のパターンを見ていきましょう。
この3つの問題を抱えた不動産は、FIRE達成を妨げる「不良資産」であると言えるでしょう。
- 人口が安定していないエリア
- 空室がすぐに埋まらないという不安があるエリア
- 家賃収入がなく節税を目的とする物件
この３つのうちもしどれか一つでも検討中の物件に関係するものがあれば、
FIREを達成するための大きな障害となります。
売却益または節税を目的とする不動産投資の場合は当然、FIREの実現は難しいでしょう。
上記の3点を避けて、前述した５つのポイントを抑えるというのが一般会社員でも
不動産投資を活用して FIREを達成する秘訣となります。
まとめ
不動産投資の中でも収益が見込める一棟物件を所有すること。
購入の際には入居需要を確認し競合がある場合はIoTなどの付加価値で差別化を狙うのも戦法です。
ご自身の目的に沿ってリスクを避けながらしっかりとCFが見込める不動産を購入しましょう。
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