早速ですが、
・不労収入を得たい
・FIREしたい
・将来に不安があるから今のうちに投資したい
・収入をあげたい
このような理由から不動産投資に目をつける方は多いのではないでしょうか。
特に「不労収入を望んでいる」、「FIREしたい」という方は
不動産収入がしっかりと取れるアパート1棟投資を選ばれます。
今回はそんな人気のアパート投資のメリットとリスクを紹介いたします。
不動産を購入する前に、こちらのリスクを把握しておきましょう。
目次
不動産投資のメリット
長期的に収入が見込める
アパートは区分マンション投資と違い１棟丸ごと所有となるため、
物件に居住しているすべての入居者からの家賃を回収することができます。
まとまった収入が入ってくるため、家賃収入からローンを返済しても手元にお金が残ります。
ローンを完済する前から、不労収入を手にできるのは大きな利点です。
変動が少なく安定している
貨幣の価値は物価が上がれば下がります。
不動産は現物資産なので、貨幣と大きく違う点としては
インフレ対策になるという点です。
保険代わりになる
不動産には団体信用生命保険という保険がつけられます。
名義人の死亡、または重度の障害を負った場合に、住宅ローン残高がなくなります。
万が一の場合にご家族に物件を無担保で残すことができます。
他人資本で投資できる
不動産投資が他の投資と異なる点は、銀行の融資を引くことができるというところです。
そのため自己資金を抑えて投資ができます。
ローンの返済も物件の家賃収入で返済できるため効率よく投資することができます。
不動産投資のリスクとヘッジ方法
ここまでアパート投資のメリットを説明しましたが、
ここからは不動産投資のリスクをご紹介いたします。
各リスクにどうヘッジしていくか対策も記載していますので、
参考にしてみてください。
空室リスク
空室リスクは不動産投資で考えられるリスクの中でも、
最も大きなリスクと言ってもいいかもしれません。
空室になるということは家賃を払ってくれる人がいないということですから、
ローン返済に大きな打撃を与えます。
また、現在ではコロナウイルスの流行を受けて、感染を避けるために、
中心地から郊外に引っ越す人が増えたり、学生の就職に影響が出て、
単身者の引っ越し状況が従来とはかなり変化しています。
【ヘッジ方法】
まず、候補地にどのような賃貸物件があるのか、
空室率や周辺の家賃相場などを知る必要があると言えます。
立地も賃貸住宅の需要が見込める場所にある物件を選ぶとヘッジにつながります。
賃貸物件の需要がある場所、これは必ずしも人口が多いから良いと言うわけではなく、
例えば近くに大学があったり、大きな商業施設や工場などの、
安定して入居がつくポイントがあれば賃貸需要があると考えて良いでしょう。
災害リスク
自然災害は避けて通れないリスクです。
火災や地震、水害などによる被害は、財産の価値が下がり、
大きな損失につながります。
火災保険に加入していれば、
・火災
・落雷
・爆発
・風災
・雹災
・雪災
・水災
・盗難
・配管工事などによる損害
を補償してくれます。
一方、地震による建物や家財の損害は、火災保険の対象外です。
地震保険は火災保険の上乗せであり、単独での加入はできません。
火災保険に加入していても、借主が火災保険を更新していなかったために、
保険金で建物を建て直すことができなかったり、借主の過失による火災であっても、
家主の保険を使わなければならないなどの、問題が生じることがあります。
補償内容は契約内容によって異なりますので、事前に確認することが大切です。
【ヘッジ方法】
まずは火災保険や地震保険に加入することです。
また、火災保険の場合は、部屋を貸せなくなった場合に補償を受けることができる
「借家人賠償保険」や「借家人補償保険」にも加入しておくとよいでしょう。
事前の話にはなりますが、物件所在地のハザードマップ を
予め調べ事前にリスクを避けるというのも大事です。
築古の物件だと現在の物件と建築基準が異なる場合があるため、
耐震基準に則って建てられた物件を選ぶということも鉄則です。
老朽化
建物は必ず古くなるため老朽化は避けられません。
建物が古くなると、比較的人気が低くなるため、
賃料を下げざるを得なくなります。
【ヘッジ方法】
購入前に下落を考慮した収支計画を作成すると、
予めどのようにCFが変化していくのか予測できるようになります。
大規模修繕も加味して計算してみるとよりリスクに対応することができます。
劣化を少しでも遅らせるために、定期的なメンテナンス、清掃などもしておくといいでしょう。
金利が上がるリスク
ローンを組む際には変動金利と固定金利の２つがあります。
変動金利を選択した場合、金利が上昇すれば返済額も上昇し、
収入が減少する可能性があります。
【ヘッジ方法】
現在の金利条件がいつ変化するかわかりません。
変動金利を選択する際は金利上昇も考慮して収支計画を作成することをお勧めします。
固定金利を選択すれば金利の変動リスクの心配はなくなるため計画が立てやすくなります。
売却リスク
物件を売却しようと思っても、すぐには売れないこともあります。
また、もし買い手が見つかっても、希望通りの価格で売却できるとは限りません。
【ヘッジ方法】
購入時に中古市場の相場などを確認して、
出口についても予め考えておくことがリスクヘッジとなります。
購入時に利回りが高かったり賃貸需要のあるエリアだったりと、
物件のパフォーマンスがいい場合は高値で売却できる可能性もあります。
まとめ
不動産投資は良い物件を購入することができれば、
安定してお金を生み出してくれるキャッシュマシーンとなります。
ですが、質の悪いものを買ってしまえば多額の損をしてしまうことになりかねません。
しっかりと何がよくて、何が悪いのかもう一度考えながら選んでみてください。
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