アパート経営で発生するリスクには何がある？対処法とセットで解説

FIREを達成する手段のひとつとして、近年注目を集めている投資方法に不動産投資がありますが、アパート経営はその手法のひとつです。アパートを適切に経営できれば、毎月安定した家賃収入を得られます。

 

その一方で、収益悪化につながるさまざまなリスクも存在します。

本稿では、そんなアパート経営にかかるリスクと対策方法について紹介しますので、ぜひお役立てください。

アパート経営で懸念される主要なリスク一覧

アパート経営で安定収益を得るためには、どういったリスクが考えられるのか、細かく把握しておく必要がありますので、以下より代表例を紹介します。

空室リスク

空室リスクはアパート経営においてもっとも懸念されるリスクです。アパート経営における収益は、入居者から毎月支払われる家賃収入がメインとなります。そのため、空室が発生すればするほど、収益は悪化することになります。

アパート経営では、毎月ローンの返済や管理会社への管理費、維持管理費などを支払う必要があります。空室発生により全体の収益が悪化すれば、そういった諸経費の支払いが難しくなりかねません。

 

なお、アパート経営で支払いが必要な諸経費については以下の記事でも解説していますので、合わせてご参照ください。

アパート経営にはどのような費用がかかる？自己資金はいくら必要？

 

賃料下落リスク

空室リスクに伴って高まるのが、賃料下落リスクです。

空室が続けば新たな入居者を募集することになりますが、新たな入居者が一向に見つからない場合、賃料を下げて宣伝せざるを得なくなります。

 

そうなると、別の入居者がそれを知れば、「自分の支払っている家賃も値下げして欲しい」と申し出てくる可能性もあります。

家賃滞納リスク

空室ほど発生する可能性は高くありませんが、同じく収益に直接的に影響を与え得るのが家賃滞納リスクです。

家賃の滞納が発生すると実質的に空室が発生しているのと同じであるにも関わらず、新たな入居者を募れないことがネックとなります。

 

近年では、新型コロナウイルスの感染拡大の影響により不安定な情勢が続いていることを鑑みれば、家賃滞納が発生する可能性はより高まっていると言えるでしょう。

金利上昇リスク

アパート経営を始める際には、物件の購入や建設のためにアパートローンなどのローン商品で資金の借入を行うのが一般的です。そういったローンを変動金利で組んでいた場合に発生するのが金利上昇リスクとなります。

 

変動金利型のローンでは、返済当初は低金利であったとしても、将来的に金利が上昇する可能性があります。

特に近年の日本では低金利の状態が続いているにも関わらず、将来的な景気の回復は見込めない状態ですので、将来的にローンの金利が上昇してしまう可能性は大いに懸念されるでしょう。

オーバーローンリスク

アパート経営を行うにあたっては、最終的には物件を売却して投資活動を終了する出口戦略を描くことになります。

その際に懸念されるのがオーバーローンリスクです。

 

オーバーローンとは、物件を売却したタイミングで、ローン残債が売却価格を上回ってしまう状態を指します。オーバーローン状態では、売却益で賄えない分のローン残債をどうやって支払うのかという点が問題点です。

災害リスク

アパート経営を行う上では、地震や台風、火災などの災害により物件が破損するリスクも付きまといます。

規模が大きいケースでは、物件そのものが損失したり、入居者が大きな被害を被る可能性もあります。

入居者トラブルリスク

「騒音などによる別部屋・近隣住民からの苦情」「部屋を著しく汚す」などの入居者トラブルも、アパート経営を行う上では大いに懸念されます。

管理会社に物件管理を任せていた場合、入居者トラブルが発生した際に初期対応を間違えれば被害が広がってしまいます。

 

入居者トラブルのリスクを低減するためには、入居前にしっかりと契約人の審査を行うことも考えられますが、それではかえって空室が発生しやすくなる点がネックです。

老朽化リスク

アパートのような建築物は、経年とともにどんどん老朽化していき、それに比例して求められる修繕費も膨らんでいきます。築浅のうちはエアコンやフローリングの取り替えなど、最小限のもので済みますが、築古になれば壁紙や水回り、トイレ部分などの修繕も必要になってきます。

 

さらに、老朽化した物件では入居者を集めづらく、家賃も高く設定しにくいことが懸念され、修繕費に充てられる予算の余裕もなくなりがちです。

アパート経営にかかるリスクに対する備え

以上を踏まえ、アパート経営にかかるリスクについて備えるために必要な取り組みについて解説します。

施工品質の高い物件を選ぶ

施工品質の高い魅力的な物件なら、少ない労力で入居者を募れますので「空室リスク」「家賃下落リスク」の低減に繋がります。物件購入段階からこの点について意識すれば、アパート経営でより安定収入を得られます。

 

物件を建てるところから始めるなら、トレンドを押さえた外観・内装にするだけでなく、競合物件と差別化を図れるようなアパートを建てることも検討しましょう。

差別化企画を検討する

アパート経営で空室を発生させないようにするためには、なるべく品質がいい物件を取得するだけでなく、アパートそのものに差別化企画を設けることも検討できます。

 

例えば、「外国語対応」「セキュリティ会社による見守りサービスなど、外国人向け、女性向けなどターゲットを絞った付加価値を物件に与えることで、競合物件との差別化が可能です。

プール金を多く用意する

前述した「金利上昇リスク」「オーバーローンリスク」などに備えるためには、余裕のある資金繰りを行い、プール金を多めに溜めておくことが必要です。

 

アパート経営にかかるリスクでは、自分ではどうしてもコントロールできないものもあります。しかし、こういった資金面に関するリスクに対しては、計画的な投資計画により、備えることが十分に可能です。

有能な管理会社を選ぶ

アパート経営にあたっては、管理会社に管理を委託するのが通例ですが、入居者と適切にコミュニケーションをとってくれる会社を選べば「家賃滞納リスク」「入居者トラブルリスク」などで発生する損害を、より抑えることができます。

家賃保証や保険を利用する

家賃保証や保険などに加入しておけば、万一家賃が滞納されたり、災害の被害にあったりしても損害を最小限に留められます。家賃保証料や保険料は経費として計上できるため節税メリットもあります。

 

家賃保証料は入居者負担となるケースも多くなってきましたが、保険料は変わらず入居者負担であります。

火災保険や地震保険の他に、施設の不備によって怪我人が出た場合などに補償を受けられる施設賠償責任保険などもありますので、想定されるリスクに備えた保険を選ぶことが大切です。

アパート経営スタートの全面サポートセミナー

 

MONEY PRODUCEは、人生100年時代にFIREを達成したい人をサポートする無料セミナーです。

アパート経営では避けては通れない各種リスクに備えた収益計画について、お金の専門家であるFP(ファイナンシャル・プランナー)に直接から直接サポートを受けられます。

 

アパート経営を行う上では重要な資金繰りや各種保険に関する正しい知識を得ることによって、より安定収入を達成しやすくなるでしょう。

 

参加は無料となっていますので、「アパート経営を始めたいけど、空室リスクなどに関する不安をぬぐいきれない」という方は以下のフォームよりお気軽にお問合せください。

まとめ

アパート経営を行うにあたっては、直接収益に悪影響を与える空室リスクや家賃滞納リスクをはじめ、さまざまな懸念材料が存在します。

その一方で、物件選びの段階から競合との差別化を意識したり、余裕をもった資金繰りで普段からプール金を多く確保しておけば、こういったリスクで被る被害を最小限に抑えることも可能です。

アパート経営では長期的な視線が求められますので、最終的にアパートを手放す出口戦略まで想定し、堅実な計画を建てましょう。