「新築 VS 中古」アパート経営を行うならどちらの物件にするべき？

「安定した家賃収入が得られる」と言われるケースも多いアパート経営ですが、安定した収益を保つためには「購入する物件選び」が非常に重要です。

アパート経営のために物件を購入する際には、まず「新築 VS 中古」の二項対立で検討を深めていきます。

今回は、アパート経営のスタートするにあたって重要な「中古物件」「新築物件」それぞれのメリット・デメリットについて論考します。

アパート経営の特徴

アパート経営は新築でアパートを建築、あるいは中古で一棟を購入して、賃貸物件として貸し出すことで家賃収入を得ていくタイプの投資方法です。

 

株式投資と違い、収入源として見た場合の安定性がアパート経営のメリットと言えます。株式は価格変動に常に晒されているため、安定性とはほど遠い点がネックですが、アパート経営ならその心配はありません。

 

そんなアパート経営をはじめるにあたって重要なのが、購入する物件の選び方です。まずは「新築」「中古」の大カテゴリから選ぶのが通例ですので、次項よりそれぞれについて解説します。

新築アパートのメリット

収益性が高い

新築アパートは最新の設備やトレンドを押さえた外観・内装にできるため、入居者が募りやすく、経営が安定しやすい点が最大のメリットです。前述のとおり、アパート経営の主な収益源は家賃収入となりますので、たとえば空室状態が長く続くとそれだけ経営悪化に繋がりかねません。

 

新築のアパートならそういったリスクを低減できますので、より安定した収入源として期待できます。

融資を受けやすい

新築のアパートを建築する場合数千万円、あるいは1億円前後の資金が必要です。そのため、購入にあたって組むローンも多額のものになってしまいます。

 

しかし、新築のアパートなら前述したように収益性が期待できますので、長期固定金利のローンを組める可能性が高まります。

 

ローンの返済期間を長く設定したり、低金利で借り入れたりできれば、それだけ毎月の返済額を抑えられますので、より安定収入に繋がるでしょう。

節税になる

アパートを購入した際の取得費は、その年に全額経費として計上するのではなく、法定耐用年数に分けて2年目以降も帳簿上の経費として計上して減価償却を行います。

 

これにより翌年以降も所得税の課税額を抑えられるのですが、新築のアパートの場合は耐用年数が中古よりも長いため、それだけ長い期間にわたって経費計上できます。

新築アパートのデメリット

取得費が高い

前述したように、新築アパートは取得費が高くなりがちであり、新築を選ぶ際の最大のハードルになります。融資が受けやすいと前述したものの、初期費用の満額をローンで賄う「フルローン状態」で経営をはじめてしまえば、借り倒れの可能性が高まってしまいかねません。

 

そのため、新築の購入にあたってはある程度の自己資金を用意しておくことも求められ、一時的に手元のキャッシュがほとんどなくなってしまう状態も覚悟しなければならないでしょう。

利回りが小さくなりかねない

新築アパートは家賃を高く設定できると説明しましたが、それでも利回りが小さくなる可能性は否めません。利回りとは、投資額に対して得られる利益の割合であり、高ければ高いほど最終的な不動産投資における収益が期待できます。

 

取得費が高額になりがちな新築のアパートでは、毎月のローンの返済や固定資産税が高額になってしまう可能性があります。そのため、家賃収入から差し引いた最終的な手残りの金額が少なくなり、結果としてあまり利益にならないという状態も発生してしまうでしょう

 

アパート経営における利回りの考え方については、下記の記事で解説していますので、合わせてご参照ください。

 

アパート経営の「利回り」の勘所｜計算方法や見極めのポイントを解説

中古アパートのメリット

取得費が安い

中古アパートは物件価格が安く、新規売り出しのための宣伝費用なども加算されていないため、新築と比較して少ない資金で購入できます。その結果として、ローンの借入金も少なくなり、毎月の支出金も抑えられます。

 

毎月の返済額が少なければ、それだけキャッシュフロー(お金の流れ)も良好に保ちやすいため、物件状態が健全で修繕の必要もありません。すでに満室に近い状態の中古アパートなら投資対象として十分魅力的と言えるでしょう。

経営履歴がすでに存在する

中古アパートの場合、新築と違って、過去から現在に至るまでの入居状況といった物件の経営情報が蓄積されています。それにより「どの程度空室が発生しやすいのか」について理解でき、物件選びの際の判断材料にできます。

 

直接売り手に聞けば、購入前に物件の維持・管理にかかっている費用なども参照できますので、新築に比べて資金計画の予測が立てやすいと言えます。

中古アパートのデメリット

収益性・資産性は下がっている

アパートのような建築物の資産価値は経年とともに下がるのが一般的です。そのため、中古物件は金融機関からの担保評価も低く、融資の金利が高くなってしまったり、借入期間が短くなってしまったりする可能性が懸念されます。

 

さらに、アパート経営においては「最終的にどう物件を売却するのか」との出口戦略の策定が重要ですが、中古のアパートだとそもそもの資産価値の低さに加え、売却時にはさらに築年数が経過してしまっていることになります。それにより、新築に比べて出口戦略も描きづらいと言えます。

維持コストが高い

中古アパートは新築アパートに比べて外観や躯体、設備などが老朽化しているケースも多々あり、それだけ維持費や修繕費もかかってしまいます。

 

たとえば、古くなった給湯器やエアコンなどの設備に関する修理・交換費用が挙げられます。購入した直後に修繕費の支払いを求められる可能性を下げるためにも、購入前のヒアリングは綿密に行いましょう。

新築と中古は結局どちらを選ぶべき？

自己資金があるなら新築のアパート

多額の自己資金を用意でき、ローンの審査に通る可能性も見込めるなら「経営の安定性」「売却価格を高く見込める」などの理由から新築のアパートを選ぶのが賢明です。

 

「新築は購入と同時に値段が下がる」とも言われますが、そもそもアパート経営は“安く買って高く売る”タイプの投資ではないため、その点を気にする必要もありません。

経営初心者なら築浅かリノベーションされた中古物件

不動産投資の経験がない場合は、過去の入居状況について参照できる中古物件を購入すれば、投資で失敗する可能性を減らせます。

 

中古物件と言っても、必ずしも築古の物件を購入しなければならない訳ではなく、築5年以内の築浅アパートや、専門業者によって改修されたリノベーション物件であれば、資産性も保てます。

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そのほか、物件購入にかかる不安や、その後の投資を成功させるためのノウハウについて、アパート経営では欠かせない知識を得られます。

 

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まとめ

アパート経営をはじめるにあたって、経営する物件選びは非常に重要です。新築の物件は資産性が高いものの、取得費が高額になり、経営をいちから始めなければならないため上級者向けと言えます。

不動産投資初心者であれば、過去の経営状況についても把握でき、ある程度の資産性も期待できる中古アパートを購入した方が、失敗するリスクは低いでしょう。