アパート経営でキャッシュフローが重要な理由とは？

アパート経営のような不動産投資は、長期にわたって実施する投資です。

そのため、常にキャッシュフロー（事業用資金の流れ）を健全に保っておかなければなりません。

今回の記事では、そんなアパート経営におけるキャッシュフローの考え方について言及しますので、ぜひお役立てください。

アパート経営におけるキャッシュフローとは？

キャッシュフローとは“現金の流れ”であり、家賃収入から経費やローンの返済額、税金を引いたものです。キャッシュフローをみることで、健全に経営できているかが判断できます。

 

アパート経営の利益率を見る指標として「実質利回り」があります。実質利回りは「空室の発生」「年間で必要な維持管理費」などを踏まえて算出する利回りで「(年間の最大収益 － 年間支出) ÷ 物件取得費」で計算します。

アパート経営でキャッシュフローが重要な理由

アパート経営で発生するさまざまなリスクへの備え

アパート経営をするうえでは、直接収益悪化につながる様々な要因が存在します。

 

たとえば、代表的なものとしてよく挙げられるのが「空室リスク」です。アパートを経営していると、入居者が退去し空室が発生するケースは多々あります。空室状態が長く続くと、その間家賃収入は減少してしまうことになります。

 

ほかにも、変動金利型のローンを利用していた場合は金利上昇リスクが発生したり、突発的な災害により物件が被害を受ける災害リスクなどがあります。

 

こういったアパート経営に潜むさまざまなリスクは、キャッシュフローを増やすことで対処できるため、健全な経営を行い、現金の余裕を持っておくことは非常に重要です。

投資の拡大も期待できる

キャッシュフローを健全な状態に保てば資金的な余裕が生まれますので、2棟目、3棟目と、さらにアパート経営の幅を広げられる可能性も生まれます。投資規模の拡大は考えなければいけない要素が増えはするものの、得られる利益もそれだけ多くなるしょう。

売却時にも有利になる

キャッシュフローが健全な状態の物件であれば、物件を売却する際にも収益性が高いと判断され、より高額な値段で売れる可能性が高まります。アパート経営のような不動産投資は毎月の家賃収入に加え、最終的にアパートを売却した際の売却益が投資全体の利益となります。

 

この「どうやって売り抜けるか」という出口戦略は、アパート経営を行ううえで重要な要素のひとつです。そのため、アパートの売却時により高い値段をつけるためにも、常にキャッシュフローは意識しておく必要があります。

アパート経営で蓄えたキャッシュの使い道

固定資産税(都市計画税)

アパート経営で蓄えたキャッシュの使い道としては、まずは「税金の支払い」が挙げられます。土地/家屋を所有していると、毎年支払う必要がある税金に固定資産税があり、課税額は「固定資産税評価額 × 1.4%(本則税率)」となります(※1)。

 

さらに、自治体が指定したエリアにある不動産を所有している場合は都市計画税の支払い義務も生じます。都市計画税額の計算方法については「固定資産税評価額 × 0.3%(本則税率)」です(※2)。

 

固定資産税評価額とは行政によって定められた各固定資産の価値であり、不動産の場合は時価の6〜7割ほどです。

毎月固定で発生する諸経費

アパート経営ではローンを利用するのが一般的であり、必然的に毎月ローンの返済資金が必要になります。それ以外にも、アパート経営では以下のようなコストが発生するため、常に支払えるだけの資金運用を行わなければなりません。

 

＜アパート経営で毎月発生する諸経費(※ローン返済を除く)＞

• 光熱費…5,000円～1万円程度
• 損害保険料…1万円～10万円程度
• 管理費…家賃の5%前後

 

上記のうち、光熱費部分は「共用スペースの電灯」「防犯カメラ」などにかかる費用です。損害保険料とは、火災保険・地震保険などの保険料となります。

都度発生する諸経費

前述した、毎月必要発生する費用に加え、アパート経営では「その都度必要になる費用」のためにも、キャッシュフローを健全な状態にしておかなければなりません。たとえば、都度発生する費用には以下のようなものがあります。

 

＜アパート経営でその都度発生する諸経費＞

• 入退去時のリフォーム代…10万円程度
• 設備交換費用…10万円程度/1設備
• 入居者募集費用…家賃の1ヶ月分(※管理会社との契約内容次第)
• 大規模修繕…100万円～200万円（※10年から15年に一度)

キャッシュフローの計算方法

キャッシュフローの計算式

不動産投資におけるキャッシュフローは「家賃収入 － 経費 － ローンの返済額」で計算されます。キャッシュフローは基本的に“年間の資金の流れ”で計算します。経費については、前述した毎月発生するものを想定して計算しましょう。

キャッシュフローを健全に保つ方法

キャッシュフローに大きく影響を与えるのは毎月の支出金であり、アパート経営においてはローンの返済金がそれにあたります。そのためには借りるローンは金利が低く、返済期間はなるべく長いものでなければなりません。

 

一方で、金利が低かったとしても「変動金利型」のローンであれば将来的な金利上昇のリスクが発生します。さらに、返済期間が長ければ長いほど、それだけ綿密な資金計画が求められるでしょう。

 

そのため、場合によってはローンの借り換えも検討しつつ、常に先々まで見据えた資金計画を策定する必要があります。

 

「毎月のローン返済額を減らす」という観点から言えば、アパート経営初期になるべく多くの自己資金を投入するのも選択肢のひとつです。初期に手元のキャッシュが少なくなってしまえば、一時的なリスクは高まりますが、長期的にみれば有効である可能性もあります。

 

アパート経営において投下するべき自己資金は「物件価格の1割」程度が一般的なラインです。

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まとめ

アパート経営におけるキャッシュフローとは現金の流れそのものであり、キャッシュフローが健全な状態であればあるほど、安定経営が可能です。さらに投資活動の出口戦略まで描くうえでも、なるべくキャッシュフローを健全な状態に保っていた方が、売却時の価格も高額になるでしょう。

 

キャッシュフローを健全な状態に保とうと思えば、毎月の支出金、つまりローンの返済額をなるべく抑えるのが有効な手段です。そのためには、金利や返済期間10日する自己資金のバランスも見つつ資金計画を策定しましょう。

参考：

※1

総務省,「固定資産税の概要」,https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/149767_08.html,(2022/06/30)

※2

総務省,「都市計画税」,https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/149767_10.html,(2022/06/30)