アパート経営にはどのような費用がかかる？自己資金はいくら必要？

人生100年時代と言われる昨今においては、リタイア後の資金に関する不安が高まっているため、不労所得を形成して将来に備えたいとお考えの方は多いのではないでしょうか。

そのなかには、投資手段としてアパート経営を検討する方もいらっしゃるはずです。

アパート経営について考えるにあたって、まず最初に検討すべき要素のひとつとして「経営に必要な費用」があげられます。

本稿ではアパート経営を通して必要な資金について「初期に必要な資金」「続けるうえで必要な資金」を解説し、どの程度自己資金を用意すればいいのかについても紹介します。

アパート経営初期に必要な資金

アパート経営初期に支払う必要があるのが物件取得費や各種税金、司法書士へ依頼した場合の依頼料などです。

 

物件取得費

ここで言う物件取得費とは「物件の購入費用」「物件の建築費用」に分けられます。まず新築・中古のアパートを購入する場合ですが、築年数や立地条件などによって左右されるものの、購入資金として必要な金額は数千万円規模になるでしょう。

 

それに対して、自身で所有する土地にアパートを建てるなら、物件取得までにさらに多くの資金・時間がかかります。その一方で、自分の理想のアパートを建てられる点がメリットです。

不動産取得税

不動産取得税は、前述の方法で物件を取得した際に課税される税金です。不動産取得税は取得後半年から1年半が経過したのちに請求され、税額は「固定資産税評価額 × 3％(本則税率)」で算出されます(※1)。

 

固定資産税評価額とは各市町村によって定められている金額であり、実際の不動産時価の5～6割程度であることが通例です。

登録免許税

登録免許税とはアパートを取得した際に、自分に所有権があるとの証明のための登記手続きに課税される税金となります。課税対象はアパート・土地の両方であり、課税額の求め方は「固定資産税評価額 × 0.4%(本則税率)」です。

 

なお、令和3年度に行われた税制改正により、令和5年3月31日までは土地にかかる登録免許税が免除されます(※2)。

印紙税

印紙税はアパートを購入した場合に必要になる税金で、購入時の売買契約書に貼り付ける収入印紙の購入費が納税額となります。収入印紙の購入費用は物件の取引金額次第で、以下のように変動します(※3)。

司法書士への報酬

物件取得にかかる登記作業を自分で行おうとすれば、必要書類の用意や法務局での手続きまで対応しなければなりません。そのため、多くの場合は司法書士へ登記手続きの代行を依頼することになるでしょう。

 

この際に必要な依頼料は司法書士ごとに異なりますが、おおよそ10万円前後は必要です。

その他諸経費

それ以外にもアパート取得にあたってローンを利用すれば手数料が必要になることに加え、火災保険料の支払いが求められます。物件を購入する際に不動産仲介会社を利用したのなら、仲介手数料も発生します。

アパート経営を続ける上で発生する費用

アパート経営を行っている最中に発生する費用としては「毎月固定で発生する費用」「都度発生する費用」に分けられます。

毎月発生する費用

アパート経営ではローンを利用することが一般的ですので、毎月ローンの返済資金が必要になります。それ以外にも、アパート経営では以下のようなコストが発生するため、常に支払えるだけの資金運用を行わなければなりません。

 

＜アパート経営で毎月発生する諸経費(※ローン返済を除く)＞

• 光熱費…5,000円～1万円程度
• 損害保険料…1万円～10万円程度
• 管理費…家賃の5%前後

 

上記のうち、光熱費部分は「共用スペースの電灯」「防犯カメラ」などで必要になります。損害保険料は火災保険および地震保険の支払いであることが通例です。

 

管理費については入居募集や日々の清掃などをメンテナンスなどを管理会社に委託した場合に支払う費用となります。

都度発生する費用

毎月必要になる費用に加え、アパート経営では修繕費に代表される、その都度必要になる費用のために資金的余裕を持っておく必要があります。都度発生する費用例としては、以下のようなものです。

 

＜アパート経営でその都度発生する諸経費＞

• 入退去時のリフォーム代…10万円程度
• 設備交換費用…10万円程度/1設備
• 入居者募集費用…家賃の1ヶ月分(※管理会社との契約内容次第)
• 大規模修繕…100万円～200万円（※10年から15年に一度)

 

上記に加え、毎年発生する固定資産税・都市計画税の支払いも必要になります。

これらの税金は支払額も多く、出費もかさみやすいためしっかりと資金繰りに余裕を持たせておきましょう。

アパート経営を行うにあたって自己資金はどの程度必要？

アパート経営で求められる自己資金は、物件の取得費や自身の年収にもよりますが、およそ物件取得費の1～3割程度です。

自己資金以外はローンで調達することになるケースがほとんどですので、物件を購入/建築する際にどれだけ自己資金では足りない金額をローンでカバーできるかが問題となります。

ローンの借入額が大きくなれば、それだけ返済負担も増しますので、経営するアパート選びについては、用意できる自己資金も鑑みつつ検討しましょう。

必要資金の調達にはアパートローンの利用も検討しよう

前述の通り、アパート経営にかかる資金の多くはローンで賄います。多くの場合、金融機関のアパートローンなどを利用することになるでしょう。

 

借入額は物件の収益性は契約人の収入にもよりますが、年収の10倍程度の融資が受けることも可能です。

　　

アパート経営は株式投資などに比べると安定収入が期待できる投資方法ですが、それでも空室発生などにより、収益に悪影響が出る可能性は否めません。収益が悪化した場合、特に懸念されるのが毎月発生するローンの返済資金です。

 

万が一、ローンの返済が滞ってしまうと、物件を抵当に入れていた場合は差し押さえられるリスクが高まります。

 

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まとめ

アパート経営で必要な資金は、初期に必要なものと、実際に運営する段階で必要なものとで分けて考えるとより資金計画を立てやすくなります。自己資金については、おおよそ物件取得費の1〜3割程度が必要です。

アパート経営では毎月支出も発生しますので、収益が悪化した場合も想定し、余裕ある資金繰りを行いましょう。

参考：

※1

東京主税局,「所得税の税率」,

https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/shisan/fudosan.html,(2022/05/18)

※2

財務省,「登録免許税に関する資料」,https://www.mof.go.jp/tax_policy/summary/property/e08.htm,(2022/05/18)

※3

国税庁,「印紙税」,https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/inshi301.htm,(2022/05/18)

※4

国税庁,「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」,https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm,(2022/05/18)