不動産投資始めるサラリーマンが増加している昨今ですが、
安易にワンルームマンション投資に手を出すと、大怪我をすることになりかねないので注意が必要です。
ワンルームマンション投資は良いアイデアだと考える人がいる一方で、あまり儲からない、リスクに見合ったリターンが得られないなど、「持っていても意味がない」と考える人も少なくありません。
今回は、ワンルームマンションは本当に持つ意味がないのか、ワンルームマンション投資について解説していきます。
目次
ワンルームマンションの人気の理由
まず、ワンルームマンションへの投資が人気の理由を見てみましょう。
不動産会社が自社ブランドのマンションを設計・開発し、
主に会社員や公務員などの層に、資産運用や節税のために販売されている商品です。
資産形成の一つとして行う
資産形成の一環で不動産を購入する方が多く、それが人気の一つの理由となっています。
不動産投資は、
・インカムゲイン（家賃収入）
・キャピタルゲイン（売却による出口）
の二つの方法でマネタイズすることができます。
キャピタルゲイン
キャピタルゲインは、不動産投資と聞くとまずイメージされる「家賃収入」です。
特に新築のワンルームマンションの場合だと、
売主の家賃保証によって投資の安全性が担保されていると主張されることが多くあります。
いわゆるサブリース契約です。
しかし、注意しなければならないのは、
家賃保証は市場価格の80～90％なので、収入が市場価格より低くなるリスクが大きいという点です。
つまり、家賃保証を利用することで、投資のリターンを最大化することができないのです。
リスクを回避する代わりに、低いリターンを得ることとなります。
さらに、保証された賃料は永遠に続くものではなく、市場の動向や周辺環境の変化に応じて定期的に改定（減額）される可能性があることを事前に理解しておく必要があります。
ちなみに、サブリース契約の賃料は原則として増額されません。
例えば、近隣の家賃相場が上がったとしても、
契約内容は変わらず同じ家賃のままサブリース契約が継続されるということです。
また、場合によっては、一方的な契約解除をされる可能性があるということも留意する必要があります。
キャピタルゲイン
キャピタルゲインとは、不動産の売却によって得られる利益のことを指します。
新築ワンルームマンションの場合であれば尚更、購入時の価格が割高なため、
キャピタルゲインを狙うのは難しくなります。
これは、建設業者が余分な利益を得ているため、新築の価格が当初の価格よりも高くなっているためです。
節税のため
ワンルームマンション投資を行う投資家の中には、節税対策のためという理由の方が多くいます。
販売会社のプレゼンテーションでも、
「節税対策」というキーワードが繰り返し飛び交い、税金還元についても言及して、投資意欲を高めようと必死になっています。
節税に関する考えは十人十色ですが、
サラリーマンなどの一般給与所得者が節税としてマンション投資を行う必要性は、ほとんどないというのが正直なところです。
「不動産投資で賢く節税対策をする」という謳い文句に騙されてはいけません。
むしろ、営業で「節税」という言葉が出てきたら、警戒したほうがいいくらいです。
確かに税金は少なくて済むかもしれませんが、
安易に投資をして損をしてしまっては元も子もありません。
実際、投資するために会社を買って経営すると、
毎月お金を取られる状況になってしまっていると気づいたときにはもう手遅れなのです。
赤字となり、資産を減らす結果に
ワンルームマンション投資の販売は、上場企業のサラリーマンや公務員、医師などを対象にしていると思われます。
これは、社会性が高く、金融機関からのローン審査が通りやすいためです。
売る側の企業にとっては、無駄になるリスクが少ないので当然と言えば当然です。
ですが、特に医師のような専門家は医学的な知識に追われているため、
不動産投資について知識を蓄えている方はなかなかいません。
そのため、知識がなく、お金を持っている会社員、公務員、医師は、
損をする不動産を、よく理解せずに言われるがままに買ってしまうということがあります。
ワンルームマンション投資は、理論的に考えると赤字が生まれ、
天秤にかけた時にマイナスになる割合の方が高いので、正直わざわざローンを組んでまで持つ価値があるとは言えません。
実際に、銀行からの借入額と固定資産税の支払い額が実際の家賃収入を上回り、
キャッシュフローがマイナスになってしまったケースは、当たり前のように頻繁に起きています。
このような状況が続けば、所有しているマンションを売却して、
その利益で残りのローン残債を返済してしまおうと考えるでしょうが、
ほとんどの人は借金だけが残り、そもそも何のために投資したのか分からなくなってしまいます。
残念ながら、お金があって、知識がないという層はワンルームマンションの営業文句に飲まれてマンションを購入してしまうことも珍しくはないのです。
不動産投資をするなら正しい選択肢から
ここまでで、不動産投資に対してのイメージがかなり落ちてしまったかと思いますが、
不動産投資自体が悪いものというわけではないです。
むしろ、”収入をあげたい、サラリーマン、公務員、医者は積極的に不動産投資をすべき”です。
また不動産投資は、管理会社に委託をするのが一般的なため、購入しても特に手間がかかることはありません。
そのため、会社員や公務員、医師のように忙しい人には適した投資と言えるのです。
不動産投資をする上で基礎となるのは、目的に応じた正しい商品選びです。
どうすれば一般会社員でも FIREできるのか
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収入を上げたい→一棟アパート・一棟マンション
節税のため赤字物件が欲しい→中古・新築ワンルームマンション
というように、不動産の種類によって役割も変わってきます。
不動産収入を期待している人が、ワンルームマンションを購入したり、
節税目的の資産家が、さらに収入を生む一棟アパートを買うのは矛盾しているのです。
この違いを理解した上で、なぜ会社員や公務員、医師が積極的に不動産投資をするべきかというと、
銀行からの信用があり、比較的融資を組みやすいからです。
不動産投資は、自営業の方や仕事をしていない専業主婦にとっては、ローン審査が厳しいため基本的に手が届かない投資です。
一棟ものであれば、特に手間をかけずに月10〜20万円の収入を期待することが出来ます。
収益性が高いため、限られた方にしか購入できない商品です。
不動産投資は、信用を活かして手間をかけずに家賃収入を得られる運用なので、そう言った意味でお勧めできる投資です。
まとめ
ワンルームマンションは、特に新築の場合メリットを見出すのは難しくなります。
中古のマンションで収益を期待して買い増したり、繰上げ返済をするなどして、
家賃収入を得ようとする人もいますが、不動産投資のそれぞれの商品性を理解するということが成功への一歩となります。
もし現在マンションを検討されているのであれば、
購入の前に、その不動産投資で目的を果たせるのか冷静に考えてみましょう。
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